[수익형부동산][소형부동산][꼬마빌딩]요즘 대세! 나도 수익형 소형부동산에 투자해볼까?

꼬마빌딩,
왜 사는 걸까요?

싸서 부담없지, 쏠쏠한 임대료에,
잘 하면 시세차익도~
목돈 좀 있는 자산가에겐
나름의 매력이 있는
꼬마빌딩(중.소형건물빌딩)

 

사례# 서울 사당역에서 자영업을 하는 박ㅇㅇ(48) 씨는
노후도 대비할겸 아파트를 처분한 돈과 여유 자금을 모아
2년 전 20억원에 서울 서초구 방배동에 있는
연면적 305㎡, 지하 1층~지상 3층짜리 낡은 건물을 사들인 후
2억원 정도의 추가 자금을 투입해 리모델링을 했다. 
 
건물을 새 단장하고 새로운 임차인을 구하자 임대 수입도 껑충 뛰었다.
연 2%대 중반이던 임대수익률이 5%대 초반으로 올랐다.
더불어 건물 시세도 급등했다.
박씨는 얼마 전 컨설팅업체에 의뢰를 한 결과
이 건물의 시세가 32억원 정도라는 이야기를 들었다.  

 

최근 아파트에 이어 상가시장에서도 소형화가 화두로 떠오르면서
박씨처럼 10억원 이상 여유 자금을 가지고 꼬마 빌딩(이하 중소형 빌딩으로 표현)을
매입해 건물주가 되려는 사람들이 늘고 있다.

실제 20억∼30억원대 4, 5층짜리 중소형 빌딩은
보통 월 임대료로 1000만원 정도, 연간 4∼6%대의 임대 수익을 기대할 수 있다.

 

그동안 중소형 빌딩 시장은 사옥을 확보하려는 기업들이 주도해 왔지만
저금리로 대출 이자 부담이 낮아지면서
대출을 끼고 투자하려는 개인이 몰리고 있다는 것이다.

업계에서는 도심 역세권이나 직주근접,
또는 대학가, 업무밀집지역, 관광명소 지역의 입지가 선호되며
시세차익과 임대수익 두 마리 토끼를 잡으려면
인구, 인프라 등 지속적인 성장 잠재력을 지닌 곳을 고르는 건 기본이라고 조언하고 있다.
20억~30억원 정도면 서울 외곽지역이나 지하철역에서
100m 정도 떨어진 이면도로의 4~5층짜리 ‘꼬마빌딩’을 살 수 있다.

매입비용이 비싼 대로변보다는 업무 지구 내 이면도로에 있는 물건이
더 높은 임대수익을 기대할 수 있어 투자에 적합하다.
다만 중소형 빌딩은 투자금 대비 수익률이 다른 수익형 부동산보다 다소 낮은 편이다.
점포가 많은 만큼 공실도 나타날 수밖에 없어
수익률이 적게는 3%대, 많아도 5%를 넘기 힘들다.
단 공실 관리만 잘하면 수익이 안정적이란 장점 때문에
자산가들 사이에서 꾸준히 인기를 얻고 있다.

 

 

 

그렇다면 왜 중소형 빌딩이 높은 인기를 끌고 있을까.
업계에서는 저금리 기조가 장기화하면서
자금 여유가 있는 개인 자산가들이 투자 규모가 비교적 큰
중소형 빌딩시장으로 몰려들고 있는 것으로 분석하고 있다.

빌딩전문업체 자료에 따르면 실제 올해 상반기에만
3조원 가까운 투자 자금이 중소형 빌딩 거래시장으로 몰린 것으로 나타났다.

특히 50억원 미만의 소형 건물인 ‘꼬마 빌딩’에 투자해
임대 수익이나 매각 차익을 노리는 개인 투자자가 급증하면서
시장에서는 매물 품귀현상까지 빚어지고 있다.

정작 투자 수요는 늘고 있지만 매물은 거의 없는 편이다.
가격 상승 기대감에 빌딩 주인들이 매물을 내놓지 않기 때문이다.

가격이 많이 올라 향후 시세 차익을 기대하기도 쉽지 않다.
현재 중소형 빌딩의 투자 수익률은 3~4%대로 하락 추세다.
따라서 매매 차익보다 임대 수익 목적으로 빌딩 투자를 고려하는 게 좋다.
2~3년전에는 낡은 건물을 사들여 리모델링이나 신축한 경우는
이후 시세가 많이 올라 매매 차익을 올릴 수 있었지만,
최근 매물로 나온 빌딩들은 낡았어도 가격이 많이
올라 시세 차익을 크게 기대하긴 힘들기 때문에
투자를 고려한다면 임대용으로 접근하는 게 좋다는게 업계의 조언이다.
중소형 빌딩 투자 땐 임대 수요나 이용 가능 인구, 교통 여건 등
입지 분석과 시세차익을 위해서는 개발호재가 뭐가 있는지 따져보는게 기본이다.

만약 상가용 빌딩이라면 기본적으로 유동인구가 많은 역세권을 골라야 하고,
상가와 주택이 결합된 빌딩이라면 상주인구가 많은 주택가가 낫고
어떤 용도의 빌딩이냐에 따라 지역 선택도 달라져야 한다.
마지막으로 기초조사뿐 아니라 향후 발생 가능한 변수들도 꼼꼼히 따져봐야 한다

 

 

'소형부동산전문 바로부동산'에서는 
“중소형 빌딩도 안정적인 임대수익이 목적이기 때문에
중장기적 관점에서 임대 수익이 일정 정도 보장될 수 있는 곳인지,
주변 상권이 확장되고 있는지, 축소될 가능성은 없는지 잘 따져봐야 한다”고 말했다.
또 “향후 국내 기준금리 영향과 가계부채 안정화 방안 시행에 따른
소비심리 위축 우려도 감안해야 하며,
무엇보다도 리모델링을 고려할 경우
우량 임차인 확보에 우선순위를 둬야 한다”고 조언했다.

안녕하세요.
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